Onteigening
Onteigening is een confronterend begrip. Voorafgaand aan onteigening worden de meeste transacties echter tussen partijen in een overeenkomst afgehandeld, zoals bij een normale verkoop. De Onteigeningswet stuurt aan op een minnelijke regeling. We noemen dit ook wel minnelijke onteigeningen. Allerlei onroerende zaken kunnen in een onteigening worden betrokken. Er zijn echter belangrijke voorwaarden. Onteigenen kan een overheidsinstelling, zoals een gemeente of de Staat, alleen indien daartoe de noodzaak bestaat voor een algemeen belang. Voor een nieuw aan te leggen spoorlijn of autoweg zal dit al snel duidelijk zijn. Voor een nieuwe woonwijk of bedrijfsterrein is deze vraag niet zo gemakkelijk te beantwoorden. Deskundige hulp is noodzakelijk om dat te kunnen beoordelen.
De procedure
Alvorens onteigening te kunnen vorderen bij de rechtbank schrijft de Onteigeningswet daaraan voorafgaand een administratieve procedure voor. In deze procedure krijgen belanghebbenden de mogelijkheid zienswijzen en bedenkingen in te dienen. Met de administratieve procedure kan de overheid die wil onteigenen een Koninklijk Besluit verkrijgen, waarin de te onteigenen percelen staan opgenomen. Met het voornoemd Koninklijk Besluit kan de gerechtelijke fase worden ingegaan.
Gemeenten
Begijn kan de administratieve procedure voor gemeenten begeleiden.
Particulieren
Voor particulieren en/of bedrijven kan Begijn begeleiden en adviseren bij het indienen van zienswijzen en/of bedenkingen en voorzien in een taxatierapport dat de schadeloosstelling waardeert en onderbouwt.
De schadeloosstelling
De eigenaar, huurder, pachter of andere zakelijk gerechtigden maken aanspraak op een schadeloosstelling. Het uitgangspunt is simpel. Volgens de jurisprudentie moet de onteigende na de onteigening in dezelfde vermogens- als inkomstenpositie zijn als voor de onteigening. Voor de eigenaar van een woning betekent dit naast de waarde van zijn woning vergoedingen voor aankoop van een vervangende woning, verhuiskosten, financieringskosten etc. De onteigende kan ook inkomstenschade lijden indien hij een gedeelte van zijn land verliest of in het geval de huisvestingskosten voor het nieuwe bedrijf veel hoger uitvallen. Deze schade-componenten worden in een bedrag ineens afgekocht. De waardebepaling en schade-berekening bij onteigening behoort vanaf de oprichting tot het vakgebied van bureau Gloudemans. In beginsel zal de onteigende de kosten voor deskundige hulp vergoeden aan degene die onteigend wordt. Voor de onteigende is het van belang dat hij deskundig wordt geadviseerd en vertrouwen heeft in zijn adviseur.
Bij (minnelijke) onteigeningen van onroerend goed moet de overheid de onteigende partij schadeloos stellen. Begijn geeft advies en kan een specialistische schadeberekening opstellen welke kan bestaan uit de volgende elementen:
- vermogensschade
- gekapitaliseerde jaarlijkse meerlasten
- hogere financieringskosten
- productie- en stagnatiekosten
- herinrichtingskosten
- belastingschade
- verplaatsingskosten
